加拿大房贷月供计算公式
加拿大《利息法》规定，住宅房贷利息复利频率不得超过每半年一次（半年复利），这与美国每月复利的做法不同。因此，在使用标准月供公式前，需先将名义年利率转换为等效月利率。
计算步骤
设年利率为 r，还款月数为 n，贷款本金为 P：
- 将年利率转换为半年复利等效月利率：
月利率 = (1 + r/2)^(1/6) − 1 - 代入标准年金公式计算月供：
月供 = P × 月利率 × (1 + 月利率)^n / ((1 + 月利率)^n − 1)
举例：贷款 $60万，年利率 5.00%，还款期 25 年（300 个月）：
- 月利率 = (1 + 0.05/2)^(1/6) − 1 ≈ 0.41239%
- 月供 ≈ $3,490
半年复利与月复利的差异每月仅数元，但在整个还款周期内累计影响较大。房大师计算器已内置加拿大半年复利算法，确保计算结果准确。
本金与利息的时间分布
在还款初期，每笔月供中绝大部分用于支付利息，偿还本金的比例很小；随时间推移，本金偿还比例逐渐增加。以 $60万贷款、年利率 5%、25年还款期为例：还款 5 年后，已还本金约 $5.7万，已付利息约 $15万，剩余贷款余额约 $54.3万。房大师计算器提供逐年还款明细表，直观展示每年的本息比例变化。
加拿大房贷核心规则
担保贷款（Insured）：最长 25 年
首付不足 20% 的贷款为高比率贷款（High-ratio），必须购买 CMHC 等机构的违约保险。按标准规定，最长还款期为 25 年。2024 年起，首次置业购买新楼花可申请 30 年还款期（请以最新规定为准）。
传统贷款（Uninsured）：最长 30 年
首付 20% 以上的传统贷款最长还款期可达 30 年。还款期延长可降低月供，但大幅增加总利息支出。$70万贷款在 5% 利率下，25 年与 30 年总利息差额约 $10万。
贷款期限（Term）与还款年限（Amortization）
贷款期限是利率锁定的时间，通常为 5 年，期满后按当时市场利率续签。还款年限是全部还清贷款的总时间，通常 25–30 年。期限到期时，未偿还贷款余额（而非原始贷款金额）进行续贷。
提前还款（Prepayment Privileges）
大多数加拿大房贷允许每年增加月供金额（一般最高 20%）或额外一次性还款（一般最高为原始贷款额的 20%），且不收罚款。充分利用提前还款权利可将实际还款年限缩短数年。
如何使用房大师房贷计算器
- 输入购买价格
- 输入首付金额——计算器自动判断是否需要 CMHC 保险并计算保险费
- 输入利率——可使用银行报价利率计算月供，或使用压力测试利率（5.25% 或合同利率 +2%）计算最大贷款额
- 选择还款年限（担保贷款最长 25 年，传统贷款最长 30 年）
- 查看结果：月供、双周供款、贷款期内总利息、逐年还款明细及 CMHC 保险费
计算器还可加入物业税（根据地址自动估算）、共管费和房屋保险，显示真实的每月持有成本，而非仅仅是还款金额。
购房承受力：我能贷多少？
加拿大银行使用两个债务比率来审核最大贷款额：
- GDS（住房债务比率）：月供 + 物业税 + 供暖费 + 50% 共管费，不得超过家庭税前月收入的 32%–39%
- TDS（总债务比率）：所有上述费用加上其他债务还款（汽车贷款、学生贷款、信用卡最低还款），不得超过家庭税前月收入的 44%
两项比率均以压力测试利率（而非实际合同利率）计算。房大师承受力计算器可根据您的收入和现有债务反推最大可购房价格。
常见问题
为什么加拿大房贷采用半年复利而非月复利？
加拿大《利息法》限制房贷利息复利频率不超过每半年一次，这是为了保护借款人免受过于频繁复利的影响。相比月复利，相同名义利率下半年复利的实际年利率略低，因此加拿大借款人实际支付的利息略低于名义利率表面看起来的数字。在实际计算时需先将名义年利率转换为等效月利率，房大师计算器已自动处理这一换算。
25 年与 30 年还款期有什么区别？
以 $60万贷款、年利率 5% 为例：25 年还款期月供约 $3,490，30 年还款期月供约 $3,205，每月可节省约 $285。但 30 年还款期的总利息比 25 年多约 $8万–$10万。许多买家选择 30 年还款期以降低月现金流压力，同时利用提前还款权利缩短实际还款年限。
CMHC 保险费如何计算？
首付不足 20% 时，CMHC 保险费按贷款金额的比例收取：首付 5%–9.99% 对应 4.00%；首付 10%–14.99% 对应 3.10%；首付 15%–19.99% 对应 2.80%。保险费通常加入贷款本金一起分期偿还，无需在交割时一次性支付。安省还额外收取 CMHC 保险费金额 8% 的省税（PST），该部分在交割时支付。
什么是压力测试（Stress Test），如何影响最大贷款额？
加拿大联邦金融监管机构要求所有在联邦监管银行申请贷款的买家，必须以以下两者中较高的利率进行资质审核：加拿大央行 5 年期基准利率（目前为 5.25%），或实际合同利率 +2%。这意味着即使银行给您的实际利率为 4.8%，您也必须证明能负担 6.8% 利率下的月供，从而导致最大贷款额降低约 15%–20%。详见压力测试与交割费用指南。
利率上升 1% 对月供影响有多大？
以 $60万贷款、25 年还款期为例，利率从 5.0% 升至 6.0%，月供增加约 $320–$350。在 5 年期限内，这相当于额外支付约 $2万利息。这也是压力测试要求以合同利率 +2% 进行资质审核的原因——确保借款人在续贷时能承受利率上升的风险。