第一步：确定预算与房贷预批
买房的起点不是看房，而是弄清楚自己能借多少钱。加拿大银行和持牌房贷经纪（Mortgage Broker）可以在正式申请前为你出具预批信（Mortgage Pre-Approval），锁定利率最长120天，让你出价时更有底气。
预批所需材料通常包括：最近两年的T4报税单或Notice of Assessment（NOA）、最近90天的银行流水、雇主信或合同，以及在职证明。自雇人士需提供额外文件，部分银行有专门的自雇房贷产品。
预批金额 ≠ 你实际能负担的金额。除月供外，还要将物业税（Property Tax）、管理费（Condo Fee）、水电煤气、家居保险一并纳入月度预算，建议月供+管理费+物业税之和不超过税前收入的35%。
压力测试（Stress Test）
根据加拿大金融机构监管局（OSFI）的B-20准则，所有受联邦监管银行的房贷申请人必须通过压力测试：以合同利率+2%或5.25%（取两者中较高值）计算还款能力。这意味着即使你签到3.5%的五年固定利率，银行也要按5.5%来评估你的收入是否足够。详细计算方式请参阅房贷压力测试与交房费用一文。
买房七大关键步骤
① 房贷预批
联系银行或持牌房贷经纪，获取预批信。固定利率 vs 浮动利率、开放式 vs 封闭式，根据自身风险承受能力选择。
② 寻找买家经纪
在加拿大，买家使用经纪的佣金通常由卖家支付（具体条款视合同而定）。选择熟悉目标社区、有中文服务能力的持牌经纪（REALTOR®）。
③ 搜索房源与看房
通过 RealMaster.com 查看实时 MLS 房源，支持地图浏览、学区筛选、地铁线路过滤。安排预约看房时注意记录房屋状况。
④ 出价（Offer）
由经纪代为填写购买合同（Agreement of Purchase and Sale）。可附带条件：融资条件（Financing Condition）、房屋检验条件（Inspection Condition）、法律审查条件。多伦多热门社区常见无条件竞价。
⑤ 满足条件与定金
出价被接受后通常需在24-72小时内支付定金（Deposit），一般为成交价的5%。确认融资后，条件期内各方完成检验、律师审查等手续。
⑥ 律师审查与过户
聘请房产律师（Real Estate Lawyer）审查产权、协调银行放款、准备交割文件。律师费通常1,500–2,500加元，不含杂项费。
⑦ 交割日（Closing Day）
在律师办公室完成签字，银行将贷款拨付给律师，律师代为支付尾款给卖家。交割完成后获得钥匙，正式成为房主。
首次购房者专属福利：FHSA 与 RRSP HBP
加拿大为首次购房者提供两项重要税务工具，合理利用可节省数万元首付压力：
First Home Savings Account（FHSA）— 首次置业储蓄账户
2023年正式推出。每年最多存入$8,000，终身上限$40,000。存入金额可全额抵扣当年应税收入（类似RRSP），取出用于购房时免税（类似TFSA）。条件：18岁以上加拿大居民，过去四个日历年内未曾拥有自住房产。
RRSP 首次置业计划（Home Buyers' Plan, HBP）
允许从RRSP中无税提取最多$35,000用于首付（夫妻双方各$35,000，合计最多$70,000）。提取后须在15年内还回RRSP，每年还款额为总提取额的1/15。资金须在RRSP账户内存满90天方可提取。
首次购房者税收抵免（HBTC）
首次购房当年可申报$10,000的不可退税税务抵免，折合约$1,500的联邦税款减免。与FHSA、HBP可同时使用。
新建房屋GST/HST退税
购买全新建筑（预售公寓、新建独立屋）须缴纳HST。若为自住，可申请部分退税；若作为出租投资，退税规则不同，建议咨询税务师（CPA）。
土地转让税（Land Transfer Tax）
安大略省买房必须缴纳省级土地转让税（Ontario LTT），在多伦多市内购房还需额外缴纳市级土地转让税（Toronto LTT）。两项合计对中高价位房产影响较大。
安大略省 LTT 税率阶梯（省税）：
- 成交价 $55,000 以下部分：0.5%
- $55,000–$250,000：1.0%
- $250,000–$400,000：1.5%
- $400,000–$2,000,000：2.0%
- $2,000,000 以上：2.5%
多伦多市级 LTT 税率与省税基本平行，买多伦多市内房产相当于缴双倍 LTT。
首次购房者退税：安大略省首次购房者可获最多$4,000省税退税；多伦多首次购房者可额外获最多$4,475市税退税。符合条件的首次买家在 $800,000 以下房产可完全抵消部分LTT负担。
详细的交割成本清单（包括CMHC保险、房屋检验、产权保险、银行评估费）请参阅房贷压力测试与交房费用。
买房常见问题
加拿大买房最低首付是多少？
房价50万以下：最低5%首付。$500,001至$999,999：前$500,000按5%，超出部分按10%计算。100万及以上房产：最低首付20%，且无法享受CMHC高比率保险（High Ratio Mortgage）。首付不足20%须购买CMHC房贷保险，保费为贷款额的2.8%–4%，可摊入贷款中偿还。
新移民或PR可以在加拿大买房吗？
永久居民（PR）可与加拿大公民享受同等购房权利，首付比例和贷款条件相同。持有工签的临时居民也可购房，但受2023年起实施的《外国买家禁令》影响，部分地区限制非居民购买住宅（2027年之前）。工签持有人需满足特定条件方可豁免，建议咨询律师确认资格。
出价时要不要放弃检验条件（无条件出价）？
在多伦多等竞争激烈的市场，卖家往往偏好无条件出价（Firm Offer）。是否放弃检验条件需权衡风险：独立屋和半独立屋建议坚持检验，以发现结构、电气、屋顶等潜在问题；预售公寓或新建楼盘可通过Tarion保修和验房替代。若实在需要竞价，可考虑在出价前安排预检（Pre-offer Inspection）。
买房从出价到拿钥匙需要多长时间？
交割日（Closing Date）通常由买卖双方协商，常见为出价被接受后60–90天，但也有短至30天或长至120天的情况。预售楼花（Pre-construction Condo）的实际交割可能在开发商原定日期后延迟数月至数年，需在合同中了解延迟补偿条款。
房产律师费大概多少？必须请律师吗？
在加拿大，买卖房产必须通过持牌律师（或魁北克省的公证人）完成产权转移。律师专业费（Legal Fee）通常$1,200–$2,500，另加各项杂费（Disbursements），如产权搜索、登记费等，总计约$2,000–$3,500。房产律师费已包含在交割成本内，建议提前索取报价单。
买房后物业税每年大概多少？
安大略省物业税由市政府（Municipality）评估，以房屋评估价值（CVA）乘以税率计算。2025年多伦多市住宅税率约0.67%，一套价值100万的房子年税约$6,700。万锦（Markham）、列治文山（Richmond Hill）、密西沙加等约1.0%–1.1%。交割时律师会按比例分摊当年已缴/未缴的物业税，买家需在交割时结清差额。